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“PPP,我們走”(二)?安仁古鎮

樓主:鴻景高科 時間:2021-10-26 22:34:18

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一期(“PPP,我們走”(一))中,我們討論了PPP模式的應用場景,以及開發商如何搭好這班車的暢想。本期將分析華僑城在城鎮化開發過程中,依托“文化+旅游”打造安仁古鎮的運營思路。

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????自確立“文化+旅游+城鎮化”的戰略后,華僑城在云南先后簽約60余個項目,涉資千億;在四川簽約項目16個,投資額近3000億,其中成都片區計劃投資近1400億。除此之外,今年下半年又陸續簽約無錫古運河、惠州吉他小鎮等大型文旅項目,并與天水麥積山文旅公司(麥積山5A景區管理方)簽約賦能管理服務。如此“花樣”拿地令華僑城成功獲取了豐厚的發展資源,那么具體有關于“文化+旅游+城鎮化”戰略,落實效果如何,我們以安仁古鎮為例來一窺究竟。

????安仁小鎮距成都41公里,距雙流機場38公里,離大邑縣城8公里,核心區占地4.1平方公里。華僑城進場時,已有保存完好的中西式老公館27座、現代博物館37座,早已被譽為“中國博物館小鎮”。

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????將安仁古鎮打造為全國城鎮化示范基地的論調,在華僑城管理層內部被視為城鎮化建設的破題關鍵,那么“入主”安仁古鎮之后都發生了什么?

01

????擁有“絕版”資源的安仁古鎮,數十年間持續進行修繕性保護開發,經過多年建設后,成都文旅集團旗下安仁文博公司已通過有軌電車、觀光車、黃包車等交通工具,串起安仁老街、劉氏莊園、建川博物館聚落等游覽線路。

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????在2016年前安仁仍定位為古鎮旅游,盈利基本來自門票及景區的衍生消費,其中民國建筑群多建于清末民初,保存完好,備受各大劇組青睞,江湖有言“東有浙江橫店影視城,西有安仁天然攝影棚”。十余年發展下來,安仁的文化底色已逐步成型,但基礎設施、文旅產品、產業運營等始終未見起色。雖導入了畫廊、博物館、客棧和特色食館等各色業態,但年均客流量也僅保持在150萬人次

圖1-5:圖1安仁古鎮規劃兩館一街(劉氏莊園老公館、建川博物館聚落、公館聚落老街)的規劃;圖2串聯起二館一街的電車路線;圖3-4劉文彩莊園占地7萬平方米,是南方最大的莊園建筑群;圖5建川博物館聚落由民營企業家樊建川創建,占地500畝,擁有藏品800余萬件,其中國家一級文物166件(套);

????華僑城入駐后除完善小鎮基礎設施外(包括游客中心、博物館華公館、OCT華僑城創意文化園、錦繡安仁現代花卉農業種植園、安仁樂道美食街等),更多地是舉辦了各色大型文化活動,其中最為知名的當屬首屆“安仁雙年展”,吸引了共計18個國家和地區189位中外知名當代藝術家參展;另外還有安仁國際音樂節-中美鄉村音樂交流晚會,2018年新開項目“今時今日是安仁”等都從文化、藝術角度將安仁的文博產業定位推到了國內“頂尖”的高度。

????當然,除此之外的成都兒童音樂節、成都美食旅游節、“穿起旗袍去安仁”等活動令安仁的“文博”小鎮定位更多了些比肩接踵的煙火氣,平和了曲高和寡、孤芳自賞的藝術高冷范。

圖6-9:圖6“安仁雙年展”舉辦地OCT華僑城創意文化園;圖7錦繡安仁現代花卉農業種植園;圖8-9安仁樂道美食街;

????自2007年始,安仁古鎮就被納入成都市委、市政府提出的“天府古鎮”項目,成為成都打造國際旅游度假目的地的重要組成部分。2009年政府更是明確投資50億元,計劃用5年時間締造世界級博物館小鎮,將安仁打造為大熊貓、金沙遺址、青城山、都江堰之后的成都旅游第五大品牌。

????同年12月,中國博物館學會正式授牌安仁為“中國博物館小鎮”,這是中國迄今為止唯一以文博為核心價值理念的旅游小鎮。不過,華僑城進駐以前安仁一直以民國古鎮面貌示之大眾,其文博的產業核心也未脫離原有的莊園及博物館的文化藝術范疇。

????雙年展、音樂節等一系列現代IP注入,就是要令安仁擺脫“古鎮”這個傳統的旅游定位。就如越后妻有大地藝術節(見前文《“鄉村振興”全球樣本》)已成為無數鄉鎮藝術振興的教科書。北川富朗把大地藝術節稱作“地域特定藝術”,強調藝術與地域的“共生”狀態,并通過這一定位,協助鄉鎮將原有落后的、單一的農耕業與勞務輸出方式,轉型升級為留得住人、產生經濟效益的藝術“鄉村”。

????如果我們以鄉村和城市為載體,將提升區域人口的生活水平為發展目標(見前文《“衰退”的農村背后,是農村與城市的共同勝利》),那么依托“古鎮”實現周邊鄉鎮產業調整、企業轉型、收入倍增也并無不可能。

02

????有一點值得注意,在華僑城與大邑縣政府、成都文化旅游發展公司共同簽署的《大邑·安仁項目投資合作協議》中,100億投資指向大邑縣安仁鎮斜江河兩岸約18.29平方公里的范圍,而安仁鎮總面積不過21.36平方公里。換言之,此次華僑城開發的對象是整個安仁鎮。對目標鄉鎮的整體開發建設,才能被認為是城鎮化開發的范本。

圖10-11:圖10安仁古鎮核心區僅4.1平方公里,華僑城入主后多個項目超出了該區域范圍,包括錦繡安仁現代花卉農業博覽園,以及今年上半年拍的兩塊地。

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????更有趣的是一號地塊需配建不低于2000平米的游客中心,以及不低于10000平米的停車場,建成后無償交給成都西嶺雪山風景名勝區管委會。

????西嶺雪山既不在安仁鎮境內,又不緊鄰安仁鎮,為何將游客中心安置于此?

圖12:在大邑縣城市總體規劃(2016-2035年)中最西側雪山森林度假區即為西嶺雪山運動休閑區

????實際上在華僑城進駐安仁之時,就已針對西嶺雪山小鎮與安仁新型城鎮化建設同步進行了磋商。如果我們翻看有關安仁古鎮的相關規劃,除了最早的4.1平方公里核心區娛的方案外,很難再找到有關安仁鎮整體城鎮建設的開發計劃。

????2017年,安仁文創文博集聚區作為成都“西控”的重點項目,被列入城市發展白皮書,成為全省5個重點發展的示范園區之一。項目在18平方公里范圍內,可利用土地資源7831畝,已拆遷可出讓土地規模5728畝,待整理土地規模2103畝。

????高筑墻、廣積糧的畫卷已徐徐展開。

(從縣官方網站可查詢到相關集聚區的介紹及招商政策:該集聚區位于安仁古鎮,總體規劃18.29平方公里,主導產業包括劉氏莊園與建川博物館、建于民國時期的民國風情街、四川電影電視學院、成都孔裔英美國際公學等。)

????至此,我們看到安仁古鎮的開發路徑與烏鎮及其它大部分文旅項目具有明顯不同,它是以文化活動介入的方式促進當地城鎮化,并不以門票、衍生服務為主要盈利模式,根本目的在于提升總體土地價值。文博產業相較其他產業而言,產業鏈更長、業態更豐富,更適宜以點帶面的催生城鎮化開發,但僅依托文旅綜合開發往往并不能實現理想的、有效的產業及人口導入。城鎮化開發以擁有更好的職住環境為目標,若僅有文化及旅游,那就一定會停滯在古鎮旅游的層面。

03

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????古鎮與城鎮開發結合的“再造”模式興起于2013年,后在2014年3月中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中鼓勵“特色小鎮”的出現。這里的政策導向是試圖將鄉村人口及資源進行集中再分配,解決就業、生活等可持續發展問題。雖然各色文旅類小鎮蜂擁上馬,結果卻是大量以小鎮之名行了地產開發之實,過分依賴開發而使小鎮承擔了“污名”。但我們客觀盤點一眾“特色小鎮”會發現,大量身處城市邊緣甚至遠離城市的“文旅”項目,多半出現基礎設施基建遲緩等問題,導致“買得起、住不進”。

????因此,華僑城介入安仁之后最先著手的即是完善游客中心、公共配套設施等,并依托PPP擬完成古鎮景區范圍內道路及地下管網、公建配套、拆遷收儲、生態景觀打造等工作。

????相較傳統地產開發的快進快出,城鎮開發是一個系統化工作,除依托PPP外,更需要匹配的產業運營能力,不能走馬觀花地堆砌住宅與商業配套,核心要考慮民生、考慮教育、考慮產業,在此邏輯下,挖掘越深收益線越長,項目價值也就越高。

????從安仁古鎮項目的架構可以看到,過去的安仁如果是一個過路景點的話,未來它將會是一個文博產業新城,從一個2萬人人口的小鄉鎮發展為擁有10-20萬產業“新人”的文化小鎮。

部分圖片來自網絡

……END……

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